Các loại phí, thuế, lệ phí phải chịu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Khi mua bán nhà đất, người mua ngoài tiền chuyển nhượng của quyền sử dụng đất còn phát sinh các phí, lệ phí và phí công chứng. Người chi trả các phí phát sinh trên dựa trên sự thỏa thuận trong Hơp đồng. Công ty Luật Vietlawyer sẽ phân tích cho đọc giả các loại phí, lệ phí phải thanh toán dưới đây.
1. Thuế thu nhập cá nhân
Người chịu thuế thu nhập cá nhân là người có thu nhập phát sinh. Do đó, nghĩa vụ nộp thuế là của người bán. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận ai là người đi nộp thuế.
1.1. Mức thuế phải nộp
Theo khoản 2 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC quy định:
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hơp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng.
1.2. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định hai trường hợp sau đây chuyển quyền sử dụng đất sẽ được miễn thuế:
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định:
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua phải đăng ký biến động đất đai (sang tên) và nộp lệ phí trước bạ.
2.1. Mức nộp lệ phí trước bạ
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định, giá tính lệ phí trước bạ được chia bao gồm: (1) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất; (2) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định dựa trên giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành nhân với Diện tích đất chịu lệ phí trước ba
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà được xác định dựa trên Giá một mét vuông nhà nhân với diện tích nhà chịu lệ phí trước ba nhân với tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ.
2.2. Các trường hợp miễn lệ phí trước bạ
- Nhà, đất là trụ sở của cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế
- Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng
- Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vu công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh
- Nhà, đất được bồi thường, tái định cư
- Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại
- Tài sản của doanh nghiệp điều động trong nội bộ của doanh nghiệp đó hoặc cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp điều động tài sản trong nội bộ một cơ quan, đơn vị dự toán theo quyết định của cấp có thẩm quyền
3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Căn cứ theo Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn vè thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khoản 1 Điều 1 quy định các đối tượng chuyển nhượng "đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị" phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
3.1. Mức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp xác định dựa trên Diện tích đất, Giá đất và Thuế suất %
3.2. Các trường hợp miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Căn cứ theo Điều 10 Thông tư 153/2011/TT-BTC các trường hợp miễn thuế trên khi chuyển nhượng bao gồm:
- Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sỹ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sỹ; con của liệt sỹ đang được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.
- Đất ở trong hạn mức của hộ nghèo theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về chuẩn hộ nghèo. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy định cụ thể chuẩn hộ nghèo áp dụng tại địa phương theo quy định của pháp luật thì căn cứ vào chuẩn hộ nghèo do địa phương ban hành để xác định hộ nghèo.
- Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất trên 50% giá tính thuế.
4. Phí công chứng
- Phụ thuộc vào diện tích giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất x khung giá nhà nước quy định đối với mỗi loại đất.
Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về phí, lệ phí phải chịu sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/
