DỊCH VỤ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

Đăng ký biến động đất đai là một trong số các thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Vậy thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật mới nhất như thế nào? Công ty VietLawyer xin chia sẻ về vấn đề này qua bài viết dưới đây: 1. Hồ sơ đăng ký biến động đất đai  Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm: - Đơn đăng ký - Sổ đỏ đã cấp - Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như: Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận Bản vẽ tách thửa, hợp thửa… - Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện). 2. Thủ tục đăng ký biến động đất đai 2.1. Cơ quan thực hiện Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm: - Với chủ sở dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại: Bộ phận Một cửa; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa. - Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm: Bộ phận Một cửa; Văn phòng đăng ký đất đai; 2.2. Thời gian thực hiện Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động gồm:  Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện như sau: a) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc; b) Trường hợp bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất; c) Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 05 ngày làm việc; d) Trường hợp xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 03 ngày làm việc; đ) Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc; trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên là không quá 10 ngày làm việc; e)  Trường hợp có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề là không quá 07 ngày làm việc; g) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân và sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất; h) Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận là không quá 10 ngày làm việc, đối với trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản thì không quá 07 ngày làm việc; i) Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; k) Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai là không quá 08 ngày làm việc; l) Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do xử lý tài sản thế chấp là không quá 08 ngày làm việc; m) Trường hợp thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm là không quá 15 ngày làm việc; n) Trường hợp bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công là không quá 10 ngày làm việc; o) Trường hợp xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ thì thời gian giải quyết là trong ngày làm việc nhận được đủ hồ sơ xóa nợ; nếu thời điểm nhận đủ hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể giải quyết việc xóa nợ trong ngày làm việc tiếp theo; p) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết quy định tại khoản 3 Điều 23 của Nghị định này là không quá 05 ngày làm việc; q) Trường hợp đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật Đất đai là không quá 10 ngày làm việc. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer, với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Hiện nay, hướng dẫn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người dân, hay còn gọi là "sổ đỏ" là một trong những vấn đề được quan tâm nhất. Việc cấp sổ đò lần đầu từ 01/8/2024 theo Luật Đất đai 2024 sẽ thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Từ ngày 1/8, thời gian cấp sổ đỏ lần đầu sẽ được rút ngắn so với quy định trước đó. Tổng thời gian kể từ khi nộp hồ sơ cho tới khi nhận giấy chứng nhận sẽ là không quá 23 ngày làm việc. Vậy thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo pháp luật hiện hành như thế nào? Công ty VietLawyer xin chia sẻ về vấn đề này qua bài viết dưới đây: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này" 2. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu? Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị: - Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK. - Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất. - Trích đo bản đồ địa chính (nếu có) - Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp Sổ đỏ) Ngoài các loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể: - Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất. - Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất. - Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến đóng phạt vi phạm hành chính. - Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thức của thửa đất liền kề. - Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. - Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng. - Trường hợp hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất: Quyết định xử phạt thể hiện được việc đã khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai, chứng từ nộp phạt. - Một trong các loại giấy tờ quy định tại các điều: Điều 137; khoản 1, khoản 5 Điều 148; khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (nếu có). - Trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận: Nộp giấy tờ về việc chuyển quyền và Giấy chứng nhận đã cấp với phần đất tăng thêm. 3. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu? Theo quy định tại Điều 31, Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau: Bước 1. Nộp hồ sơ Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đối với trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu là Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất. Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ Trường hợp 1: Hồ sơ thiếu Nếu hồ sơ vẫn còn thiếu hoặc giấy tờ chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hồ sơ. Trường hợp 2: Hồ sơ đủ Nếu hồ sơ đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã. Bước 3. Xác nhận hiện trạng đất Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND xã thực hiện xác nhận hiện trạng của đất có hay không có nhà ở/công trình xây dựng và đất có đang bị tranh chấp hoặc dính quy hoạch hay không. Ngoài xác nhận hiện trạng mảnh đất, UBND xã còn xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan tùy theo từng trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP Bước 4. Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính - Trường hợp đã có bản đồ địa chính: Cung cấp trích lục bản đồ địa chính - Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp. - Thời gian thực hiện: không quá 05 ngày làm việc. - Chi phí đo đạc: Do người sử dụng đất chi trả. - Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa (nếu cần thiết) sau đó tiến hành xác nhận đủ hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký. Bước 5. Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau: - Các loại lệ phí phải nộp: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Trường hợp được miễn, giảm một trong những khoản lệ phí trên thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đó. - Khi nộp tiền xong thì phải giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và mang theo để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận. Lưu ý: Chỉ được nhận Sổ khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất. Bước 6. Trả kết quả và nhận lại Giấy chứng nhận Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer, với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua vào ngày 18/1 đã trở thành luật quan trọng, bởi đây là nền tảng pháp lý để tạo dựng một khuôn khổ pháp lý hoàn chỉnh cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đầu tiên, Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất và các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp. Thứ hai, Luật Đất đai 2024 quy định 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và quy định riêng trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định tại điều trước đó thì Quốc hội sẽ sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất. Thứ ba, Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất, theo đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 và được điều chỉnh từ ngày 1/1 của năm tiếp theo. Việc này sẽ giúp cho bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường, nhưng quy định này cũng sẽ làm gia tăng áp lực công việc cho các địa phương. Thứ tư, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, trước đó nội dung này không có trong Luật Đất đai 2013. Thứ năm, để đồng bộ với quy định phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, Luật Đất đai 2024 cũng quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất sạch do Nhà nước tạo lập hoặc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như đất chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ sáu, Luật Đất đai 2024 quy định khá thoáng về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại. Theo đó, dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và người có đất ở đề xuất làm dự án nhà ở thương mại thì phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Thứ bảy, Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, gồm trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thứ tám, Luật Đất đai 2024 được cho phép áp dụng ngay một số quy định mà không cần chờ đến ngày có hiệu lực 1/1/2025. Có thể kể đến như quy định về định giá đất hoặc các quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án lấn biển nhằm tháo gỡ các vướng mắc từ thực tiễn, nhất là việc cho phép áp dụng ngay các quy định về định giá đất sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ xây dựng và ban hành Nghị định quy định về giá đất. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer, với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Chị K (Nghệ An) có đặt câu hỏi cho Vietlawyer như sau: "Xin chào luật sư. Hiện tại gia đình tôi đang muốn chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp sang đất ở thì gia đình chúng tôi phải nộp những khoản tiền nào ạ? Mong được luật sư giải đáp. Tôi cảm ơn." Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho Công ty Vietlawyer. Chúng tôi xin trả lời câu hỏi của bạn như sau: 1. Đất phi nông nghiệp là gì? Đất phi nông nghiệp là một danh mục đất rộng lớn, không phục vụ mục đích nông nghiệp mà thay vào đó được dành cho nhiều mục đích khác nhau. Nhìn chung, đất này bao gồm nhiều loại, từ đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đến đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đến đất ở đô thị và nhiều loại đất khác, mà tất cả đều không dành cho mục đích làm nông nghiệp. Đất phi nông nghiệp, một nhóm đất có mục đích sử dụng đa dạng, đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai theo Luật Đất đai 2013. Theo khoản 2 Điều 10 của luật này, đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, mỗi loại đều phục vụ cho mục đích cụ thể và đóng góp vào sự phát triển đa chiều của xã hội. Đất ở là một phần quan trọng của nhóm đất này, với đất ở tại nông thôn và đô thị, còn được gọi là đất thổ cư, đóng vai trò quyết định trong việc xây dựng những không gian sống và làm việc cho cộng đồng. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất dành cho quốc phòng, an ninh đóng góp vào cơ sở hạ tầng và an ninh quốc gia. Ngoài ra, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm đất khu công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại, dịch vụ, là nền tảng cho sự phát triển kinh tế và sản xuất. Đất sử dụng cho mục đích công cộng như đất giao thông, thủy lợi, và đất có di tích lịch sử – văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì và phát triển cộng đồng. Cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng cũng có đất riêng để phục vụ nhu cầu tôn giáo của cộng đồng, trong khi đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng giữ gìn và tôn vinh ký ức của người đã khuất. Với sự đa dạng này, nhóm đất phi nông nghiệp không chỉ phản ánh sự phức tạp của đời sống xã hội mà còn chứa đựng những cơ hội lớn cho sự phát triển bền vững và hiệu quả của đất đai trong cộng đồng. 2. Các loại phí phải nộp khi chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở  Chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở là quá trình thay đổi mục đích sử dụng của một khu vực đất từ mục đích ban đầu không phải là nông nghiệp sang mục đích làm đất ở. Điều này có thể xảy ra khi một khu vực đất, ban đầu được xác định cho các mục đích khác như công nghiệp, dịch vụ, hoặc khác, sau đó được quyết định chuyển đổi để phát triển dự án nhà ở, khu đô thị, hoặc các mục đích dân cư khác. Phí chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở bao gồm: Tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đặc biệt là khi xem xét hai trường hợp cụ thể theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Trong Trường hợp 1, khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP rõ ràng chỉ đạo về việc không công nhận đất này là đất ở thuộc khu dân cư. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Điều này áp dụng khi đất vườn, ao được chuyển sang làm đất ở và người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền. Trong Trường hợp 2, khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở, quy định tại Điểm b, Khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP chỉ đạo về việc tính tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất phải nộp là mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổng cộng, cả hai trường hợp trên đều thể hiện rằng việc nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được quy định chặt chẽ và minh bạch, đồng thời giúp đảm bảo công bằng trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận – Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới. – Mức nộp: Từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp. Lệ phí trước bạ – Đối tượng phải nộp: Đa số các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. – Cách tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5% Phí thẩm định hồ sơ Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên: – Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. – Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer, với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Các phương pháp định giá đất mới trong Dự thảo Luật đất đai 2023 - Dự thảo Luật đất đai sau 2 lần trình Quốc hội cho ý kiến, dự thảo tiếp tục được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện. Trong đố, chế định về các phương pháp định giá đất được quan tâm, tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nguyên tắc định giá đất theo thị trường được đề cập từ những dự thảo đầu tiền của Luật đất đai. Nguyên tắc được nêu ra trong bói cảnh thị trường đất đâi tại Việt Nam vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Một là khung giá đất Nhà nước ban hành, sử dụng để tính tiền đóng thuế và tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Dự thảo Luật đất đai đề xuất bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Trong bản Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã quy định cụ thể 4 phương pháp giá đất và cho phép Chính phủ quy dịnh phương pháp đinh giá mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. I/ Phương pháp so sánh Là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trử giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá. II/ Phương pháp thặng dư Là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hằng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp. III/ Phương pháp thu nhập  Là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ 1.1. đến hết 31.12) trước thời điểm định giá. IV/ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp Ngoài ra bổ sung thêo một phương pháp định giá mới chưa được đưa vào dự thảo sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thương vụ Quốc hội là xây dựng Bảng giá đất theo khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá dất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.  Cách áp dụng phương pháp định giá đất định quy định như sau: - Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh - Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mà xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp định giá theo phương pháp so sánh - Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp định giá theo phương pháp so sánh - Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng Trên đây là chia sẻ của Công ty luật VietLawyer. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/  

Chị An - Quảng Ninh có câu hỏi gửi đến VietLawyer như sau: "Xin chào Luật sư, tôi muốn hỏi là gia đình tôi đã được cấp sổ đỏ trước đây nhưng trong quá trình sửa chữa nhà cửa sổ đỏ nhà tôi bị mất. Tôi xin hỏi Luật sư về thủ tục xin cấp lại sổ đỏ đã bị mất, tôi xin cảm ơn."  Cảm ơn câu hỏi của chị đã gửi tới công ty, Công ty Luật Vietlawyer xin trả lời câu hỏi của chị như sau.  Theo Điều 77 nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:  1, Họ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại Trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hoả hoạn.  ... 2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. 3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã. Như vậy, khi gia đình chị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị cần khai báo với Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi bạn ở hoặc văn phòng một cửa huyện nơi có đất. Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau 30 ngày, chị gửi một bộ hồ sơ đề nghị Cấp chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo văn bản xác nhận kết thúc thời gian niêm yết tại địa phương tới Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh nơi có đất bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ đồng thời thực hiện các nghiệp vụ khác và hẹn để trả kết quả cho khách hàng. Theo kinh nghiệm của cá nhân, khi chị đi chị nên chuẩn bị kỹ về các giấy tờ đã nêu trong luật, chuẩn bị thêm biên lai thu tiền sử dụng đất phi nông nghiệp, bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản chứng minh khác. Chúc chị có thể hoàn thành sớm các thủ tục bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân.  Trên đây là tư vấn của VietLawyer. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Việc thế chấp tài sản là sổ đỏ để vay vốn Ngân hàng hiện nay đang diễn ra rất phổ biến. Vì vậy, Sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng có bán được không? - VietLawyer sẽ giải đáp thắc mắc của bạn qua bài viết dưới đây.  1. Một số khái niệm cơ bản Thứ nhất, về sổ đỏ.  Sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng mà người dân sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, dựa trên màu sắc của giấy chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay pháp luật không có quy định chính thức về thuật ngữ "sổ đỏ". Thay vào đó, theo quy định của pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một văn bản pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu. Thứ hai, về thế chấp sổ đỏ.  Vay thế chấp sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng để chỉ hình thức vay tiền mà tài sản được đảm bảo là sổ đỏ đứng tên chính của khách hàng. Điều này có nghĩa là người vay sử dụng quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như một loại tài sản thế chấp để bảo đảm việc trả nợ đối với ngân hàng mà không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Ngoài ra, trong trường hợp không thể trả nợ, ngân hàng có quyền tiến hành thu hồi tài sản thế chấp là sổ đỏ để khôi phục số tiền vay. 2. Sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng có bán được không? Tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp của bên thế chấp như sau: " Điều 320: Nghĩa vụ của bên thế chấp ... 8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này." Tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định quyền của bên thế chấp: " Điều 321: Quyền của bên thế chấp ... 4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. 5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật." Chiếu theo các quy định trên thì bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì sổ đỏ đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn không được phép bán, trường hợp nếu ngân hàng đồng ý để bạn thực hiện giao dịch bán thì bạn mới được phép bán mảnh đất đó. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về vấn đề "Sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng có bán được không?". Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc Hotline: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy quy định pháp luật về hạn mức chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào? - VietLawyer sẽ giải đáp thắc mắc của bạn qua bài viết dưới đây.  Căn cứ Điều 14 Luật Đất đai 2013 quy định về việc nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất như sau: Điều 14. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, theo căn cứ ở trên pháp luật hiện hành không quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, do đó trường hợp người sử dụng có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét trên cơ sở quy định của pháp luật, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất mà ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về "Quy định pháp luật về hạn mức chuyển đổi chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?". Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác,vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ hoặc theo hotline số: 0927.625.666 để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

Thời gian gần đây, tại Khánh Hoà có xảy ra vụ việc khiếu nại quyết  định bồi thường, hỗ trợ tái định cư giữa ông T và UBND huyện Khánh Vĩnh với căn cứ đưa ra là "Bán đất nhưng không bán nhà". Hôm nay VietLawyer sẽ có bài viết đánh giá về vụ việc và các quy định Pháp luật liên quan.   Theo ông T trình bày, năm 2020 ông T có bán thửa đất gia đình ông được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà LTH và bà LTH đã được chính quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó. Ngoài hợp đồng mua bán đã được công chứng, ông T và bà H đã thực hiện giao kết thêm "Giấy cho ở tạm" có nội dung: bà H cho ông T ở trên mảnh đất mà ông T đã bán từ 26-11-2020 đến 26-5-2022. Khi có dự án đi qua khu vực thửa đất nêu trên, UBND huyện đã có quyết định thu hồi, hỗ trợ tái định cư cho bà H tổng là 1,7 tỉ đồng trong đó đền bù căn nhà số tiền là 770 triệu đồng. Không đồng ý với quyết định trên ông T đã có đơn khiếu nại gửi đến UBND huyện Khánh Vĩnh tỉnh Khánh Hoà với lý do hai bên trong khi giao kết hợp đồng đã đồng ý bà H chỉ mua thửa đất chứ không mua căn nhà.   Xét trên góc độ pháp lý, khiếu nại của ông T bản chất là tranh chấp tài sản giữa ông T và bà H đối với tài sản trên thửa đất ông T đã bán cho bà H cụ thể là căn nhà đã được UBND huyện Khánh Vĩnh thu hồi, đền bù, hỗ trợ tái định cư 770 triệu đồng. Ông T cần thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để được Toà án giải quyết theo đúng quy định.  Theo ông T trình bày, ông và bà H đã giao kết chỉ bán thửa đất chứ không bán căn nhà và ông được bà H cho ở lại trên thửa đất đến tháng 05-2022 theo "Giấy cho ở tạm" hai ông bà đã giao kết. Nhưng theo hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên, hai bên chưa làm thủ tục xác nhận tài sản trên đất vào giấy chứng nhận trước và sau khi chuyển nhượng vì vậy mục "nhà ở" đã để trống, không ghi nội dung, không đủ cơ sở chứng minh hai bên đã thoả thuận không mua căn nhà.   Theo khoản 1 điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: "Nhà ở, Công trình xây dựng khác, Rừng sản xuất là rừng trồng, Cây lâu năm đã tồn tại có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất." Như vậy, nếu căn nhà của ông T được xây dựng hoàn thành trước hoặc tại thời điểm ông T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (năm 2013) và có đầy đủ giấy tờ theo quy định của Pháp luật thì nghiễm nhiên căn nhà sẽ được coi là tài sản gắn liền với đất của ông T.  Toà án thường nhận định, căn nhà và thửa đất là hai thể thống nhất vì căn nhà là một tài sản lớn, cố định được xây dựng bền vững không thể di chuyển như các tái sản thông thường khác. Không những vậy căn nhà còn chịu sự kiểm soát tại mảnh đất mà căn nhà xây dựng trên đó nên việc định đoạt, chuyển nhượng căn nhà trên mảnh đất thuộc sở hữu của người khác là không thể thực hiện được. Từ căn cứ nêu trên nếu có tranh chấp về tài sản đối với căn nhà ông T theo lý do "Bán nhà không bán đất" thì hoàn toàn có thể đánh giá đó là trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất của ông T và bà H là vô hiệu theo Luật dân sự 2015.  Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về "Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được":    "1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu. 2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được. 3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực." Trên đây là nhận định của Công ty Luật VietLawyer về vụ việc khiếu nại quyết định bồi thường, đền bù hỗ trợ tái định cư và tranh chấp tài sản trên đất, quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn hỗ trợ giải quyết kịp thời.

Người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở Việt Nam hay không? – Tôi là công dân Đức hiện đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Hiện tôi muốn mua đất và xây nhà riêng tại Việt Nam. Vậy xin luật sư cho tôi biết người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở Việt Nam không? Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật VietLawyer. Trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi trả lời câu hỏi của anh như sau:  1. Người nước ngoài có quyền sử dụng đất ở Việt Nam không? Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013 về người sử dụng đất thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm do Như vậy, người nước ngoài không thuộc đối tượng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam do đó người nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, mua bán đất tại Việt Nam và cũng không được sở hữu đất tại Việt Nam. 2. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không? Căn cứ khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: anh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.” “3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.” Và Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: “1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. 2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan; b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.” Như vậy, người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam thì chỉ được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về người nước ngoài có được phép sở hữu đất ở Việt Nam hay không. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý, nếu khách hàng có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến các vấn đề pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website: https://vietlawyer.vn/ để được tư vấn và giải đáp thắc mắc.

 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường). Căn cứ theo hướng dẫn tại Quyết định 1085/QĐ-BTNMT năm 2023, các mẫu đơn phải có trong hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ bao gồm: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04b/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. - Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất theo Mẫu số 04c/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. 1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau: Cách điền mẫu Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đúng quy định: (1) Cá nhân ghi họ tên, năm sinh, số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân; hộ gia đình ghi chữ “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân (nếu có) của hai vợ chồng chủ hộ (người có chung quyền sử dụng đất của hộ). Tổ chức ghi tên và quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư (gồm tên và số, ngày ký, cơ quan ký văn bản). Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày cấp, nơi cấp hộ chiếu. Trường hợp nhiều chủ cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên các chủ đó vào danh sách kèm theo). (2) Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp giấy hoặc đề nghị cấp chung một GCN nhiều thửa đất nông nghiệp thì tại dòng đầu của điểm 3 mục I chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa vào danh sách kèm theo (Mẫu 04c/ĐK). (3) Ghi cụ thể: được Nhà nước giao có thu tiền hay giao không thu tiền hay cho thuê trả tiền một lần hay thuê trả tiền hàng năm hoặc nguồn gốc khác. (4) Ghi cụ thể: Nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho,… 2. Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04b/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau: Hướng dẫn ghi Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Mẫu số 04b/ĐK tại Phụ lục Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: - Mẫu này áp dụng đối với trường hợp thửa đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều tổ chức hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân hoặc gồm cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp đất làm nhà chung cư. - Tên người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi đầy đủ theo số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân, hộ chiếu, Quyết định thành lập hoặc Giấy đăng ký kinh doanh, GCN đầu tư; hộ gia đình phải ghi tên hai vợ chồng người đại diện - Các cột 4, 5, 6 và 7: Ghi thông tin về số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân hoặc Hộ chiếu (đối với hộ gia đình, cá nhân); Quyết định thành lập hoặc Giấy đăng ký kinh doanh, GCN đầu tư (đối với tổ chức); - Trường hợp xác định được tỷ lệ (%) hoặc diện tích thuộc quyền sử dụng, sở hữu của từng người thì ghi tỷ lệ (%) hoặc diện tích của từng người vào cột “Ghi chú”. Ngoài ra, đối với Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất sử dụng cho trường hợp người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp có nhu cầu cấp chung 01 GCN và trường hợp người được nhà nước giao quản lý đất đăng ký nhiều thửa đất. 3. Mẫu số 04c/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau:   Khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu vè pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ Công ty Luật VietLawyer để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc của khách hàng.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (Phần II)- Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành hướng dẫn số 13/HD-VKSTC về việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại phần I, đọc giả đã được làm rõ các hướng dẫn liên quan đến thời hiệu khởi kiện, hình thức của (hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (HĐVQSDĐ), điều kiện có hiệu lực của HĐVQSDĐ, các trường hợp không được nhận được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hướng dẫn giải quyết một số trường hợp chuyển nhượng QSD đất. Trong phần dưới đây, Công ty Luật Vietlawyer xin giới thiệu các hướng dẫn về hợp đồng vô hiệu do giả tạo, bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.   1. Về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu Tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu...”. Để xác định giao dịch với người thứ ba có được bảo vệ hay không thì cần căn cứ vào các yếu tố sau đây: - Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập trước ngày 01/01/2017 thì giao dịch này vẫn bị xác định là vô hiệu (trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa). - Nếu giao dịch với người thứ ba ngay tình được xác lập từ ngày 01/01/2017 thì căn cứ theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015, giao dịch với người thứ ba không vô hiệu. 2. Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu - Xác định lỗi của các bên dẫn đến làm hợp đồng vô hiệu: Một bên bị coi là có lỗi nếu có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng QSD đất hoặc chuyển nhượng QSD đất là hợp pháp. Trường hợp HĐCN QSD đất vô hiệu do lỗi của cả hai bên thì Toà án phải xác định rõ mức độ lỗi của mỗi bên để làm cơ sở xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên. - Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại: Mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho HĐCN QSD đất vô hiệu; nếu mức độ lỗi không tương đương thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. Nếu bên nhận chuyển nhượng QSD đất có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, bên chuyển nhượng chỉ phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại QSD đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận); nếu bên nhận chuyển nhượng có lỗi làm ảnh hưởng giá trị sử dụng của QSD đất thì phải bồi thường khoản tiền cho bên chuyển nhượng để khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu bên chuyển nhượng có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu, bên chuyển nhượng phải trả cho bên nhận chuyển nhượng số tiền đã nhận và bên nhận chuyển nhượng phải giao lại QSD đất cho bên chuyển nhượng (nếu đã nhận). Trường hợp có sự chênh lệch giá mà bên nhận chuyển nhượng bị thiệt hại thì bên chuyển nhượng phải bồi thường khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên nhận chuyển nhượng đã trả. Nếu trong thời gian quản lý, bên nhận chuyển nhượng đã có tác động làm tăng giá trị QSD đất thì khi nhận lại QSD đất, bên chuyển nhượng phải thanh toán cho bên nhận chuyển nhượng phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên chuyển nhượng có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên nhận chuyển nhượng vẫn cố tình tác động. - Xác định thiệt hại: Khi tuyên bố HĐCN QSD đất vô hiệu, Toà án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền bên chuyển nhượng bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền bên nhận chuyển nhượng đầu tư cải tạo làm tăng giá trị QSD đất, tài sản, cây lâu năm trên đất. Trường hợp HĐCN QSD đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì theo quy định tại Điều 418 BLDS năm 2015, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị QSD đất do các bên thoả thuận với giá trị QSD đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Trong trường hợp các đương sự không thoả thuận được về giá trị QSD đất và giá trị thiệt hại, Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị QSD đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị QSD đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng QSD đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng QSD đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị QSD đất mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá QSD đất do UBND quy định hoặc giá QSD đất do Trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm. Khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ Công ty Luật VietLawyer để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc của khách hàng.