DỊCH VỤ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI

 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã sửa đổi thẩm quyền cấp sổ đỏ, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận theo hướng tạo điều kiện thuận tiện cho người dân trong việc thực thiện các thủ tục hành chính này (được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai mà không cần lên Sở Tài nguyên và Môi trường). Căn cứ theo hướng dẫn tại Quyết định 1085/QĐ-BTNMT năm 2023, các mẫu đơn phải có trong hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ bao gồm: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và công khai trên Trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04b/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. - Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất theo Mẫu số 04c/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. 1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau: Cách điền mẫu Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đúng quy định: (1) Cá nhân ghi họ tên, năm sinh, số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân; hộ gia đình ghi chữ “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, số giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân (nếu có) của hai vợ chồng chủ hộ (người có chung quyền sử dụng đất của hộ). Tổ chức ghi tên và quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư (gồm tên và số, ngày ký, cơ quan ký văn bản). Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày cấp, nơi cấp hộ chiếu. Trường hợp nhiều chủ cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản thì kê khai tên các chủ đó vào danh sách kèm theo). (2) Trường hợp đăng ký nhiều thửa đất nông nghiệp mà không đề nghị cấp giấy hoặc đề nghị cấp chung một GCN nhiều thửa đất nông nghiệp thì tại dòng đầu của điểm 3 mục I chỉ ghi tổng số thửa và kê khai từng thửa vào danh sách kèm theo (Mẫu 04c/ĐK). (3) Ghi cụ thể: được Nhà nước giao có thu tiền hay giao không thu tiền hay cho thuê trả tiền một lần hay thuê trả tiền hàng năm hoặc nguồn gốc khác. (4) Ghi cụ thể: Nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, văn phòng, nhà xưởng, nhà kho,… 2. Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04b/ĐKban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau: Hướng dẫn ghi Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất ban hành kèm theo Mẫu số 04b/ĐK tại Phụ lục Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: - Mẫu này áp dụng đối với trường hợp thửa đất, tài sản gắn liền với đất của chung nhiều tổ chức hoặc nhiều hộ gia đình, cá nhân hoặc gồm cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; trừ trường hợp đất làm nhà chung cư. - Tên người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ghi đầy đủ theo số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân, hộ chiếu, Quyết định thành lập hoặc Giấy đăng ký kinh doanh, GCN đầu tư; hộ gia đình phải ghi tên hai vợ chồng người đại diện - Các cột 4, 5, 6 và 7: Ghi thông tin về số CMND/thẻ căn cước công dân/số định danh cá nhân hoặc Hộ chiếu (đối với hộ gia đình, cá nhân); Quyết định thành lập hoặc Giấy đăng ký kinh doanh, GCN đầu tư (đối với tổ chức); - Trường hợp xác định được tỷ lệ (%) hoặc diện tích thuộc quyền sử dụng, sở hữu của từng người thì ghi tỷ lệ (%) hoặc diện tích của từng người vào cột “Ghi chú”. Ngoài ra, đối với Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất sử dụng cho trường hợp người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp có nhu cầu cấp chung 01 GCN và trường hợp người được nhà nước giao quản lý đất đăng ký nhiều thửa đất. 3. Mẫu số 04c/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT có dạng như sau:   Khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu vè pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, vui lòng liên hệ Công ty Luật VietLawyer để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc của khách hàng.

Tại sao không có quyền sở hữu đất ? - Bắt đầu từ giai đoạn đô hộ của thực dân Pháp đến thời điểm thống nhất đất nước năm 1975, đất đai luôn là vấn đề quan tâm của Đảng và Nhà nước. Trên lịch sử phát triển, đất đai từ dần thừa nhận tư hữu chuyển dần sang sự kiểm soát của Nhà nước, sau đó công hữu đất đai, và cuối cùng chuyển sang sở hữu đất đai là sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý. Tại Phần I, công ly Luật VIetlawyer đã phân tích lịch sử quyền sở hữu đất tại Việt Nam từ giai đoạn 1930 đến giai đoạn 1953. Bài dưới đây, Công ty Luật VietLawyer chúng tôi sẽ phân tích giai đoạn còn lại là từ năm 1954 đến nay Giai đoạn 1954 - 1975: Tiếp tục thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất, nhưng nhà nước có quyền quyết định về đất đai Cải cách ruộng đất từ năm 1953 đến năm 1956 tiếp tục khẳng định quyền tư hữu đất đai của người dân, chỉ là phân chia lại về mức chênh lệch chiếm hữu đất, quá trình phân chia lại đó có phần đẫm máu. Nếu xem xét Luật Cải cách Ruộng đất thông qua ngày 04/10/1953, mục đích và ý nghĩa cải cách ruộng đất được khẳng định rõ ràng: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và của đế quốc xâm lược khác ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ; từ đó. "thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân". Như vậy, có thể nói chế độ tư hữu ruộng đất vẫn còn được thừa nhận, chỉ là chuyển từ chế độ chiếm hữu "thực dân, phong kiến" sang chế độ chiếm hữu của nông dân mà thôi. Hiến pháp 1959 quy định bốn hình thức sở hữu (Điều 11) bao gồm hình thức sở hữu của nhà nước (toàn dân), hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc và phải kể đến là "kinh tế quốc doanh" (Điều 12). Hiến pháp này vẫn tiếp tục "bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân" (Điều 14). Nghị quyết số 125 của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 đã khẳng định "Ruộng đất, ao hồ, đồng cỏ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, các cơ sở quốc doanh, các cơ quan đơn vị khác và của cá nhân được nhà nước chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất đều được pháp luật bảo vệ, không ai được xâm phạm. Từ "quyền sở hữu" trong Hiến pháp 1959 nay đã dần chuyển đổi thành "quyền quản lý và sử dụng đất" Đảng Lao động Việt Nam cũng bắt đầu đưa ra các chính sách can thiệp sâu rộng hơn về chuyển nhượng và sử dụng đất đai, như nghiêm cấm việc mua bán ruộng đất, mọi hành vi phá hoại đất đai làm mất diện tích ruộng đất, làm giảm bớt độ màu mỡ của đất như bỏ hoang hóa ruộng đất. Thêm vào đó, nhân dân có nhu cầu đổi ruộng, chuyển nhượng ruộng giữa các hợp tác xã nông nghiệp với nhau trong phạm vi huyện phải được ủy ban hành chính huyện cho phép. Giai đoạn 1975 – 1986: Công hữu đất đai toàn diện Hiến pháp 1980 ra đời, chính thức tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19). Đây là lần đầu trong suốt 35 năm tồn tại của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, trực tiếp tuyên bố chế độ sở hữu đất đai Từ đó, với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành trung ương Đảng, đảng và nhà nước mới đã tiến hành tiếp quản và quản lý các mô hình hợp tác xã tự nguyện trước đó. Và với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, được đổi mới theo hướng mệnh lệnh hành chính tập trung. Năm 1987, Luật Đất đai chính thức cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Giai đoạn 1986 - nay: Người dân "sử dụng" đất, nhà nước "thống nhất quản lý" Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm rộng cho khái niệm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất”. Năm 2003, Luật Đất đai 1993 được thay thế bằng Luật Đất đai 2003. Ngày nay, dù tiếp tục chỉ được xem là “người sử dụng” đất, người dân đã được trao trả các quyền định đoạt tài sản thông thường như quyền cho thuê, thế chấp, góp vốn, để thừa kế và sản xuất kinh doanh. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về lịch sử phát triển quyền sở hữu đất đai. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/

Tại sao không có quyền sở hữu đất ? - Bắt đầu từ giai đoạn đô hộ của thực dân Pháp đến thời điểm thống nhất đất nước năm 1975, đất đai luôn là vấn đề quan tâm của Đảng và Nhà nước. Trên lịch sử phát triển, đất đai từ dần thừa nhận tư hữu chuyển dần sang sự kiểm soát của Nhà nước, sau đó công hữu đất đai, và cuối cùng chuyển sang sở hữu đất đai là sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý. Bài viết dưới đây của Công ty Luật VietLawyer sẽ làm rõ cho đọc giả về quá trình phát triển về quyền sở hữu của đất đai. Giai đoạn 1930 - 1940: Dân túy quyền tư hữu đất đai Trong giai đoạn này, Đảng Cộng sản Đông Dương (tiền thân là Đảng Cộng sản Việt Nam) có nhiệm vụ chiến lược là "Đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xóa bỏ chế độ phong kiến giành ruộng đất cho nông dân", được ghi nhận trong Luận cương chính trị của Đảng năm 1930. Quan điểm chia lại của ruộng đất cho dân chúng đã trở thành lối cờ đầu cho những phong trào đấu tranh của đảng. Với khẩu hiệu "Tịch ký hết thảy ruộng đất của bọn địa chủ ngoại quốc, bổn xứ và các giáo hội, giao ruộng ấy cho trung và bần nông" . Năm 1933, Đảng Cộng sản Đông Dương xuất bản Chương trình Hành động của Nông Hội. Chương trình này trước tiên chỉ ra nông dân chiếm đến 90% nhưng chỉ thực sự có 20% diện tích ruộng đất, từ đó chứng minh họ đang bị đế quốc, tư sản mại bản, địa chủ phong kiến bóc lột đến tận xương tủy, với sưu cao thuế nặng và nạn cho vay nặng lãi ở nông thôn. Do vậy, Đảng Cộng sản Đông Dương cho rằng giai cấp nông dân không còn con đường nào khác là phải "kéo nhau ra trường cách mạng đánh đổ đế quốc, đoạt lại tự do quyền, trừ diệt địa chủ, chia đất cho dân cày, lập chánh phủ Xô viết công nông"  Đảng Cộng sản Đông Dương mong muốn công bình hơn, bần cố nông, trung nông, những người sẽ đều được sở hữu đất đai mà không cần lệ thuộc vào giới địa chủ và phú nông. Giai đoạn 1940 – 1946: Chấp nhận tư hữu và ôn hòa về đất đai Năm 1941, Nguyễn Ái Quốc về nước, với biểu ngữ ưu tiên là độc lập dân tộc. Thay vì chỉ tập trung thu hút lực lượng nông dân, Việt Nam Cách mạng Đồng Minh Hội được hình thành để "đại diện" cho toàn thể lực lượng chính trị xã hội tại Việt Nam. Cũng vì vấn đề này, đất đai ít được nhắc đến cụ thể trong các văn kiện Đảng. Rõ ràng nhất là bản Hiến pháp 1946 của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa. Tại Điều 12 thừa nhận: "quyền tư hữu tài sản dưới mọi hình thức được bảo đảm". Điều này đồng nghĩa với việc quyền tư hữu đất đai sẽ được duy trì. Giai đoạn 1947 – 1953: Vừa thừa nhận tư hữu, vừa kiểm soát đất đai của nhà nước Từ năm 1947, với những thắng lợi nhất định của chiến dịch Tây Bắc, diện tích đất do chỉnh phủ kháng chiến kiểm soát mở rộng và các vấn đề đất đai bắt đầu cần phải được xử lý. Tháng Hai năm 1949, chính phủ ra sắc lệnh tạm cấp ruộng đất của thực dân Pháp cũng như địa chủ bỏ đất trong những vùng vừa tiếp quản cho nông dân nghèo, chấm dứt tình trạng một số đồn điền trại ấp lâu ngày không được canh tác. Đến năm 1950, khi nguồn lực của chính phủ kháng chiến đạt được những thành tựu nhất định cả về nhân lực lẫn lương thực, tài sản, Sắc lệnh 88/SL ra đời với nhiều điểm quan trọng: Một là, ấn định thời gian lĩnh canh (tối thiểu ba năm) nhằm bảo vệ quyền lợi của tá điền  Hai là, việc giao lĩnh canh nay không chỉ là thỏa thuận dân sự thông thường giữa các bên nữa, mà bất buộc phải đăng ký vào sổ Chương bạ bởi Ủy ban Kháng chiến hành chính xã Ba là, tá điền được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên lĩnh canh nếu ruộng được bán lại cho bên thứ ba Bốn, giới hạn quyền cho lĩnh canh liên tục. Theo quy định này, chủ ruộng, sau ba năm, nếu muốn đòi lại ruộng thì phải tự canh tác trong thời hạn ba năm tiếp theo nữa mới có thể cho người khác lĩnh canh tiếp (còn cho tá điền cũ tiếp tục canh tác thì không cấm). Quy định này một mặt ổn định quyền lĩnh canh cho tá điền, đồng thời cũng giới hạn quyền tự định đoạt đối với đất đai của chủ ruộng. Sắc lệnh 88, do đó, là một minh chứng lịch sử rõ ràng để chứng minh rằng cho đến giữa thập niên 1950, quyền tư hữu đất đai và hình thái sản xuất nông nghiệp địa chủ – tá điền vẫn tiếp tục là cơ sở kinh tế cho chính quyền kháng chiến. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về lịch sử phát triển quyền sở hữu đất đai. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/