DỊCH VỤ LUẬT SƯ ĐẦU TƯ

Các trường hợp phải đăng ký cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là cơ sở để xác nhận người nước ngoài đã đăng ký với cơ quan nhà nước để gia nhập vào thị trường Việt Nam. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là văn bản bằng bản giấy hoặc bản điện tử ghi nhận thông tin đăng ký của nhà đầu tư về dự án đầu tư. Văn bản này xác nhận thông tin nhà đầu tư, tổ chức nước ngoài gia nhập vào thị trường Việt Nam và xác nhận nhà đầu tư nước ngoài. 1. Các trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư - Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài  - Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế bao gồm: + Tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh. + Có tổ chức kinh tế quy định tại điều khoản trên nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. + Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ. Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư theo hình thức thành lập mới một tổ chức kinh tế tại Việt Nam, đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, đầu tư theo dự án đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài thực hiện góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế Việt Nam thì không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Một số trường hợp chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế. Các tổ chức kinh tế có vốn của nhà đầu tư và vốn của tổ chức kinh tế (có thể thiếu một trong hai chủ thể) chiếm trên 50% vốn điều lệ khi thực hiện dự án đầu tư: đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, thực hiện dự án đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC đều phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Các tổ chức kinh tế không có vốn của nhà đầu tư và vốn của tổ chức kinh tế (có thể thiếu một trong hai chủ thể) chiếm dưới 50% vốn điều lệ khi thực hiện dự án đầu tư: đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, thực hiện dự án đầu tư, đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế thực hiện đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp không theo hình thức dự án đầu tư thì không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về pháp luật đầu tư, vui lòng liên hệ Công ty Luật VietLawyer để được tư vấn, giải đáp các thắc mắc của khách hàng

Pháp luật Việt Nam về căn hộ du lịch (Condotel) - Cùng với sự phát triển mạnh về kinh tế, du lịch cũng như có các đặc điểm nổi bật về điều kiện địa lý và văn hóa, Việt Nam là điểm đến du lịch nổi tiếng và quen thuộc của du khách từ khắp nơi trên thế giới. Sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các khách du lịch đến Việt Nam có tác động không nhỏ đến nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam trong thời gian qua. Theo báo cáo của Bộ Xây Dựng về nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam thì đến Quý IV/2020 trên cả nước có 01 dự án mới với 3300 căn hộ du lịch được cấp phép; 93 dự án với 19.128 căn hộ du lịch và 6.759 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng; 18 dự án với 62 căn hộ du lịc, 370 biệt thự du lịch hoàn thành. Tuy số lượng các căn hộ condotel ngày càng tăng nhưng pháp luật Việt Nam vẫn chưa có đầy đủ cơ sở pháp lý để điều chỉnh việc kinh doanh, quản lý loại hình căn hộ này dẫn đến nhiều vướng mắc trên thực tế. Công ty VieLawyer xin chia sẻ về vấn đề này như sau: 1. Khái niệm Condotel hay còn gọi là căn hộ du lịch hoặc căn hộ khách sạn, là tên gọi được viết tắt bởi hai từ condominimum (căn hộ) và hotel (khách sạn). Sở dĩ loại hình này có tên gọi là condotel bởi vi có thể sử dụng như khách sạn và nhà ở. Condotel được xem là một loại hình khách sạn nhưng lại được xây dựng như một căn hộ chung cư có đầy đủ phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, nhà tắm, phòng khách,... Chủ sở hữu condotel có quyền cho thuê, bán hoặc dùng để ở như một căn hộ chung cư. Hầu hết các dự án condotel đều được  tập trung tại các thành phố du lịch, có biển như Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu,... và được quản lý và sử dụng như loại hình khách sạn. Trên thị trường hiện nay có ba loại hình căn hộ du lịch chính, bao gồm: (i) Mô hình cam kết lợi nhuận: với mô hình này chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận tương ứng trong thời hạn 5-10 năm đầu và sau thời hạn cam kết thì lợi nhuận sẽ được chia dựa trên lợi nhuận kinh doanh thực tế từ hoạt động cho thuê căn hộ; (ii) Mô hình sở hữu kì nghỉ: đối với mô hình này thì khách hàng không mua căn hộ từ chủ đầu tư mà mua kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế. Sau khi mua kỳ nghỉ từ một chủ đầu tư thì khách hàng có quyền nghỉ tại các dự án, điểm du lịch trên thế giới của chủ đầu tư này hoặc kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng lại kỳ nghỉ; và (iii) Mô hình cam kết không lợi nhuận: với mô hình này khách hàng có thể tự do khai thác, sử dụng căn hộ của mình để ở, kinh doanh hoặc ký gửi với chủ đầu tư và nhận lợi nhuận theo lợi nhuận kinh doanh thực tế của căn hộ. 2. Quy định của pháp luật Việt Nam về căn hộ condotel  Hiện nay, tuy các căn hộ condotel được quảng cáo là có khả năng sinh lời nhanh nhưng trên thực tế số lượng căn hộ condotel tồn lên đến 18.000 căn hộ. Sở dĩ các nhà đầu tư còn e ngại đối với loại hình bất động sản này vi căn hộ condotel vẫn chưa được quy định rõ trong các văn bản pháp luật Việt Nam. Việc thiếu vắng khung pháp lý điều chỉnh tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thực hiện hoạt động giao dịch, chuyển nhượng đối với loại hình căn hộ này. Nhận thấy được thực trạng này, ngày 14 tháng 02 năm 2020, Bộ Tài Nguyên vá Môi Trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ (sau đây gọi tắt là “Công văn 703”) về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sử hữu công trình xây dựng không phải nhà ở như là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Nội dung công văn 703 xác định các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Các tổ chức thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ sẽ được nhà nước xem xét, quyết định dựa trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm; khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu. Đồng thời, Công văn 703 cũng đề cập đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho các dự án công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện chuyển nhượng và trình tự, thủ tục, hồ sơ của việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến cho rằng nội dung Công văn 703 không mới và không thể giải quyết các vấn đề vướng mắc liên quan đến căn hộ condotel, cụ thể theo ông Mai Văn Phấn – Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, có nhận định rằng: “Văn bản của tổng cục là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong các luật” và văn bản gửi đi: “Chỉ là văn bản hướng dẫn, chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật”. Thực tế, theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là “HoREA”) vẫn còn ba vướng mắc pháp lý nổi cộm về căn hộ condotel mà Công văn 703 vẫn chưa giải quyết được, cụ thể: Thứ nhất, vẫn chưa có quy định cụ thể về cơ chế vận hảnh, quản lý tòa căn hộ condotel khi loại dự án này được đưa vào khai thác kinh doanh. Thứ hai, vẫn chưa có quy định cụ thể hướng dẫn việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng, quyền sử dụng đất chung để làm căn cứ cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel; và Cuối cùng, vấn đề về việc xác định trách nhiệm bảo trì, kinh phí bảo trì, vấn đề quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của dự án condotel vẫn chưa được quy định.  Như vậy, vấn đề đáng lưu tâm và cấp thiết trước mắt là cần có quy định pháp lý để giải quyết các vướng mắt trên, góp phần tạo điều kiện cho quá trình cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel và tạo sự an tâm đối với nhà đầu tư đang có dự tính đầu tư vào loại hình căn hộ này. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer liên quan đến pháp luật Việt Nam về căn hộ du lịch. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/  

Tổng quan về phạt vi phạm hợp đồng (Phần II) - Như đã đề cập ở bài viết trước trong loạt bài viết về Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng, phạt vi phạm hợp đồng là một trong những chế tài phổ biến nhất đối với tổn thất, thiệt hại đồng thời là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của các bên. Như vậy, việc phạt vi phạm hợp đồng cần được các bên quan tâm khi soạn thảo văn bản thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng để đảm bảo việc áp dụng phạt vi phạm hợp đồng đạt hiệu quả cao nhất. Tuy nhiên, các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam lại quy định khác nhau về vấn đề này, gây ra những cách hiểu khác nhau khi áp dụng các quy định này vào thực tế. Trong phạm vi bài này, Công ty luật Vietlawyer sẽ chia sẻ các quy định pháp luật về mức phạt đối với hành vi vi phạm hợp đồng. Mức phạt vi phạm hợp đồng là một trong những nội dung quan trọng nhất của Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng. Hiện nay, mức phạt vi phạm hợp đồng được quy định trong ba quy định khác nhau của pháp luật là Bộ luật Dân sự - Luật thương mại và Luật Xây dựng. Về bản chất, tất cả các quy định của pháp luật đều thống nhất rằng phạt vi phạm hơp đồng là kết quả của sự thỏa thuận và các bên có quyền thương lượng về mức phạt vi phạm hợp đồng áp dụng cho giao dịch của mình. 1. Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015 ("Bộ luật Dân sự") được coi là luật chung và có thể điều chỉnh mọi loại giao dịch giữa cá nhân và pháp nhân, bao gồm hợp đồng thương mại, hơp đồng xây dựng và các giao dịch dân sự khác. Nhìn chung, bất kỳ loại giao dịch nào thuộc thẩm quyền của pháp luật Việt Nam sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Về mức phạt vi phạm hợp đồng, Bộ luật Dân sự 1995 trước đây quy định mức phạt hợp đồng tối đa không vượt quá 5% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Tuy nhiên, từ Bộ luật Dân sự 2015 trở đi, các bên trong giao dịch có quyền tự do xác định mức phạt vi phạm hợp đồng mà không bị hạn chế. Bộ luật Dân sự 2015 vẫn giữ nguyên tinh thần tôn trọng quyền cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Theo đó, Bộ luật Dân sự vẫn giữ nguyên tinh thần tôn trọng quyền cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Theo đó, Bộ luật Dân sự hiện hành cho phép các bên trong giao dịch tự thỏa thuận với nhau về mức phạt vi phạm hợp đồng, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Cụm từ "trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác" là điểm cập nhật của Bộ luật Dân sự 2015 so với BLDS 2005. Việc bổ sung này là hợp lý vì mức phạt vi phạm hợp đồng cũng đã được quy định trong các văn bản luật chuyên ngành khác như Luật Thương mại, Luật Xây dựng Do Bộ luật Dân sự hiện hành không quy định mức tối đa của phạt vi phạm hơp đồng mà cho phép các bên tự do thỏa thuận nên việc thiếu quy định này đã gây ra những khó khăn nhất định trong việc áp dụng và xử lý  trên thực tế, Do đó, quyền tự do thương lượng có thể dẫn đến một số tiền phạt hợp đồng rõ ràng là rất lớn so với giá trị thực tế của nghĩa vụ bị vi phạm. Thực tế đã xảy ra nhiều trường hơp tương tự khi một bên, thường là bên yếu thế trong giao dịch, vi phạm hợp đồng mà không bị tổn thất, thiệt hại nhưng vẫn bị phạt hợp đồng với số tiền cao gấp nhiều lần giá trị, của hợp đồng hoặc giá trị của phần nghĩa vụ bị vi phạm. Hiện nay, Bộ luật Dân sự Việt Nam không đề xuất bất kỳ cơ chế cụ thể nào để xử lý các trường hơp phạt vi phạm hợp đồng quá cao hoặc quá thấp một cách vô lý so với giá trị thực tế của nghĩa vụ bị vi phạm. Lấy Bộ lluật Dân sự của Pháp 1804 được sửa đổi bởi Pháp lệnh số 2016-131 làm ví dụ, các bên có thể thỏa thuận về mức phạt hơp đồng trên cơ sở tự do, tuy nhiên, thẩm phán có thể giảm nhẹ hoặc tăng hình phạt để thỏa thuận nếu hình phạt đó rõ ràng là quá mức hoặc đáng chế giễu. Mặc dù vậy, chúng ta có thể viện dẫn một số quy định của Bộ luật Dân sự để sửa đổi mức phạt vi phạm hợp đồng quá cao so với giá trị nghĩa vụ bị vi phạm. Cụ thể, một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là "Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực". Việc áp dụng mức phạt hợp đồng cao hơn một cách rõ ràng và vô lý so với giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm rõ ràng thể hiện sự thiếu thiện chí trong giao dịch dân sự. Ngoài ra, một nguyên tắc cơ bản khác là "mọi cam kết, thỏa thuận không được vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc không trái đạo đức xã hội". Trường hơp một bên có địa vị cao hơn trong giao dịch áp đặt một số tiền phạt vi phạm quá lớn một cách vô lý hoặc việc áp đặt này có thể bị coi là trái với đạo đức xã hội. Tóm lại, mặc dù Bộ luật Dân sự Việt Nam không quy định giới hạn về mức phạt vi phạm hợp đồng nhưng các bên có thể viện dẫn và áp dụng các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự để điều chỉnh mức phạt vi phạm hợp đồng đã thỏa thuận cao hơn một cách rõ ràng và hợp lý. 2. Luật Thương mại 2005 Luật thương mại 2005 ("Luật Thương mại") có phạm vi áp dụng hẹp và chỉ được áp dụng đối với các quan hệ và hoạt động thương mại. Ngược lại với Bộ luật dân sự, Luật thương mại đã quy định về mức phạt vi phạm hợp đồng đối với hợp đồng thương mại tối đa không vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm Theo đó, Luật Thương mại đã quy định giới hạn về mức phạt vi phạm hợp đồng mà các bên được phép thỏa thuận áp dụng, Tuy nhiên, Luật Thương mại lại không hướng dẫn cách xác định giá trị nghĩa vụ bị vi phạm. Trên thực tế, có nhiều nghĩa vụ bị vi phạm rất khó, thâmj chí không thể xác định, ước tính được bằng tiền. Do đó, việc thiếu các quy định về vấn đề này có thể gây ra sự mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên về giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm và đặt ra những thách thức lớn đối với cơ quan tài phán do thiếu căn cứ xác định giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm.  3. Luật Xây dựng 2014 Tương tự như Luật Thương mại, Luật Xây dựng 2014 ("Luật Xây dựng") là văn bản luật chuyên ngành và có phạm vi áp dụng hẹp hơn so với Bộ luật Dân sự về mức phạt hợp đồng tối đa, khoản 2 Điều 146 Luật Xây dựng quy định mức phạt hợp đồng không vượt quá 12% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm. Tuy nhiên, mức tối đa nói trên chỉ áp dụng đối với các công trình xây dựng sử dụng ngân sách nhà nước. Luật Xây dựng không chỉ bỏ qua việc xác định giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm mà còn không có hướng dẫn về mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa đối với công trình xây dựng thương mại không sử dụng vốn ngân sách nhà nước. Do đó, trong trường hợp các bên tham gia giao dịch đều là pháp nhân thương mại thì việc áp dụng Bộ luật Dân sự hay Luật Thương mại để điều chỉnh mức phạt hợp đồng là không rõ ràng.  Tóm lại, mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa có sự khác biệt cơ bản giữa Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng và Luật Thương mại. Mặc dù Luật Xây dựng và Luật Thương mại điều chỉnh các quan hệ đặc thù và được ưu tiên áp dụng đối vứi các quan hệ này hơn Bộ luật Dân sự, nhưng việc thiếu các quy định và hướng dẫn về xác định giá trị nghĩa vụ bị vi phạm gây nhiều khó khăn hơn cho các bên liên quan, các bên đồng ý áp dụng một số tiền phạt hợp đồng và đặt ra một thách thức đáng kể đối với cơ quan tài phán trong việc xác định số tiền tối đa. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về mức phạt vi phạm hợp đồng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/

Tổng quan về phạt vi phạm hợp đồng - Phạt vi phạm là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được áp dụng thường xuyên trong các giao dịch dân sự, thương mại, xây dựng để răn đe, xử lý hành vi vi phạm hợp đồng. Phạt vi phạm còn đóng vai trò là biện pháp khắc phục, giải quyết một phần hậu quả, thiệt hại. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, không chỉ các tổ chức kinh doanh mà cả các cơ quan tài phán cũng gặp khó khăn trong việc xác định chính xác tính hợp pháp, hiệu lực của thỏa thuận phạt vi phạm cũng như mức phạt. Trong phạm vi loạt bài viết về Hợp đồng phạt vi phạm, Công ty Luật VietLawyer sẽ trình bày chi tiết các quy định của pháp luật cũng như các khía cạnh thực tiễn về thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng (“Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng ”) và về xu hướng ban hành phán quyết/quyết định của các cơ quan tài phán có thẩm quyền tại Việt Nam. 1. Khái quát về Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng Thỏa thuận về phạt vi phạm hơp đồng là một trong những điều khoản phổ biến không chỉ của hợp đồng thương mại mà còn của giao dịch dân sự, đặc biệt là điều khoản không thể thiếu trong một số hợp đồng khó chứng minh, xác định thiệt hại, thiệt hại thực tế và trực tiếp. Thỏa thuận về phạt vi phạm hơp đồng giúp các bên tránh được các thủ tục pháp lý kéo dài phát sinh từ quá trình xác định thiệt hại, tổn thất và mức bồi thường tương ứng. Ngoài ra, khác với Bồi thường thiệt hại, Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng không chỉ đóng vai trò là biện pháp khắc phục hậu quả thông thường là hình phạt răn đe, nhắc nhở các bên thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận, cam kết trong Hợp đồng Phạt hợp đồng đã được pháp luật Việt Nam quy định từ rất lâu từ năm 1989 đến nay trong Pháp lệnh Hơp đồng kinh tế 1989, Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991, Bộ luật Dân sự (1995,2005,2015), luật Thương mại (1997 và 2005) và Luật Xây dựng 2014. Có thể thấy, quy định về phạt hợp đồng được quy định trong nguồn luật chung là Bộ luật Dân sự 2015 ("Bộ luật Dân sự") (quy định tại Điều 418) mà còn trong các nguồn luật chuyên ngành như Luật Thương mại (quy định tại Điều 300 và 301) và Luật Xây dựng 2014 (quy định tại Điều 141.1 và Điều 146.2) Mặc dù thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng được quy định trong nhiều nguồn luật nhưng khái niệm và cơ chế pháp lý của thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng vẫn không thay đổi. Theo đó, Phạt vi phạm hợp đồng luôn là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, trong đó bên vi phạm phải trả một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Tuy nhiên, để mục đích áp dụng Phạt vi phạm hợp đồng trên thực tế, các bên cần nắm rõ các điều kiện áp dụng Phạt vi phạm hợp đồng.  2. Điều kiện áp dụng của Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng  Căn cứ vào tính chất và khái niệm của Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng nêu trên, chúng ta có thể đi đến kết luận về điều kiện áp dụng như sau: (1) Giao dịch dân sự không bị vô hiệu  Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập (Điều 131.1 BLDS). Điều này có nghĩa là các bên sẽ không bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ đã thỏa thuận và cam kết trong hợp đồng, kể cả Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng Do đó, chỉ khi hợp đồng có hiệu lực, Thỏa thuận về Phạt hợp đồng mới có hiệu lực đầy đủ và ràng buộc các bên về mặt pháp lý và hợp đồng với nhau. (2) Có điều khoản Phạt vi phạm trong hợp đồng Có điều khoản Phạt vi phạm trong hợp đồng là điều kiện tiên quyết để áp dụng Phạt vi phạm hợp đồng. Đây cũng là điểm khác biệt cốt yếu giữa phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Nếu bồi thường thiệt hại không cần điều kiện về hợp đồng thì Phạt hợp đồng bắt buộc cần điều kiện về hợp đồng. Điều này đã được pháp luật quy định như sau: - Khoản 1 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định: "Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm" - Điều 300 Luật thương mại quy định: " Phạt vi phạm là việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm quy định tại Điều 294 của Luật này " Do đó, phạt vi phạm hợp đồng chỉ được áp dụng nếu các bên đã thỏa thuận được với nhau về mức phạt vi phạm hợp đồng (3) Thời điểm giao kết Hợp đồng phải trước khi thời điểm xảy ra hành vi vi phạm Phạt vi phạm hợp đồng chỉ được áp dụng nếu các bên đã giao kết hợp đồng trước khi xảy ra hành vi vi phạm hợp đồng. Nếu hành vi vi phạm xảy ra, sau đó, các bên mới ký kết phụ lục yêu cầu phạt vi phạm, thì bên vi phạm không chịu trách nhiệm phạt.  (4) Việc vi phạm phải phù hợp với Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng. Vi phạm là yếu tố tiên quyết để áp dụng Phạt vi phạm hợp đồng theo Thỏa thuận về Phạt vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, không phải tất cả các hành vi vi phạm hợp đồng đều có thể dẫn đến việc áp dụng Phạt hợp đồng. Ngoài giới hạn về thời điểm giao kết, thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng cũng bị giới hạn bởi đối tượng và phạm vi vi phạm. Ví dụ, nếu các bên có thỏa thuận về Phạt hợp đồng do bên bán chậm giao hàng thì không thể áp dụng hình phạt này đối với bên mua. Vì hành vi vi phạm giao hàng chậm trong trường hợp này chỉ giới hạn ở đối tượng là người bán và phạm vi là hành vi giao hàng chậm Do đó, căn cứ vào nội dung của Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng, các bên xác định hành vi vi phạm có thuộc phạm vi điều chỉnh của Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng hay không. (5) Hành vi vi phạm không thuộc trường hợp miễn trách nhiệm Sẽ là không công bằng nếu một bên buộc phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm hợp đồng của mình do sự cố ý cản trở của bên kia hoặc do các sự kiện tự nhiên hoặc nhân tạo như đảo chính, chiến tranh, sự thay đổi của pháp luật xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục bằng tất cả các biện pháp cần thiết và có thể chấp nhận được. Vì lý do trên, pháp luật đã quy định các trường hợp miễn trách nhiệm khi các bên không phải chịu trách nhiệm do mình vi phạm hợp đồng, được quy định cụ thể tại Điều 294 Luật Thương mại và khoản 2 Điều 351 Bộ Luật dân sự. Theo đó, nếu việc vi phạm hợp đồng xảy ra do một trong các trường hơp sau đây thì được miễn trách nhiệm phạt vi phạm: sự kiện bất khả kháng, lỗi của bên bị vi phạm, sự thay đổi của pháp luật mà không thể lường trước được vào thời điểm giao kết hợp đồng.  Hơn nữa, một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật là sự cho phép các bên tùy ý giao kết mọi thỏa thuận, cam kết miễn là không vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc không trái đạo đức xã hội. Do đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về các trường hợp miễn trừ trách nhiệm cho một hoặc cả hai bên trong giao dịch Tóm lại, Phạt hợp đồng là hình phạt phổ biến, phổ biến trong quan hệ hợp đồng và cũng có vai trò quan trọng trong trường hợp không xác định được hoặc khó xác định được mức bồi thường thiệt hại, thiệt hại. Vì vậy, trong quá trình đàm phán và thực hiện hợp đồng, các bên cần nắm rõ các điều kiện áp dụng Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng để có thể áp dụng phạt vi phạm trên thực tế: (i) Giao dịch dân sự không bị vô hiệu; (ii) Có điều khoản Phạt vi phạm trong hợp đồng; (iii) Thời điểm giao kết Hợp đồng phải trước khi thời điểm xảy ra hành vi vi phạm; (iv) Việc vi phạm phải phù hợp với Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng; và (v) Hành vi vi phạm không thuộc trường hợp miễn trách nhiệm. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về phạt vi phạm hợp đồng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/

Những quy định mới của Luật Đầu tư ảnh hưởng đến Hợp đồng M&A (Phần III) - Bản chất của hợp đồng M&A là các hành vi đầu tư của các thương nhân, nhắm đến lợi nhuận chung của các chủ thể trong hợp đồng. Luật Đầu tư 2020 thay đổi một số các quy định liên quan đến mở rộng phạm vi tham gia của thương nhân nước ngoài đối với các hợp đồng M&A và bổ sung các căn cứ pháp lý liên quan đến hành vi mua bán, sáp nhập, mua lại. Bài viết này của công ty Luật VietLawyer sẽ làm rõ cho các đọc giả các vấn đề thay đổi của Luật đầu tư ảnh hưởng đến Hợp đồng M&A. (Đọc giả tham khảo Phần II: Những quy định mới của Luật Doanh nghiệp ảnh hưởng đến Hợp đồng M&A tại đây) 1. Quy định về điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài Theo Điều 9 Luật Đầu tư 2020 quy định về điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, các quy định như sau: Nhà đầu tư nước ngoài sẽ không bị hạn chế tiếp cận thị trường Việt Nam nếu họ chưa được tiếp cận thị trường hoặc tiếp cận thị trường có điều kiện. Chính phủ có trách nhiệm quy định rõ Danh mục ngành, nghề chưa tiếp cận thị trường hoặc tiếp cận thị trường có điều kiện. Có 05 loại điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài .  Những thay đổi này đã tạo ra sự rõ ràng và minh bạch hơn trong việc xác định các điều kiện đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Với quy định này sẽ tạo thuận lợi hơn trong hoạt động M&A của nhà đầu tư nước ngoài. 2. Quy định về việc thực hiện hoạt động đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Tại Điều 23 Luật Đầu tư 2020 điều chỉnh giảm tỷ lệ xác định tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện, thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện các hình thức đầu tư tại Việt Nam từ 51% vốn điều lệ theo quy định. Luật đầu tư 2014 lên 50% vốn điều lệ, cụ thể: Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức kinh tế thuộc một trong các trường hợp sau:  a) Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh; b) Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ; c) Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.  3. Quy định về đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp  Theo Điều 26 Luật Đầu tư 2020 quy định về thủ tục đăng ký góp vốn, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế tại Việt Nam. Các trường hợp sau đây nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện thủ tục này: Có sự thay đổi làm tăng tỷ lệ sở hữu nước ngoài của nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức kinh tế thực hiện phương thức tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài; Trường hợp thay đổi nâng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài lên trên 50% vốn điều lệ và trường hợp thay đổi tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài khi đã sở hữu trên 50% vốn điều lệ; Góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại hải đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển, địa bàn khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Quy định này có một số điểm đáng chú ý như sau: Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp nhưng không làm tăng tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì không phải làm thủ tục; Bổ sung quy định trường hợp nhà đầu tư nước ngoài phải thực hiện thủ tục đăng ký khi thực hiện góp vốn của tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại hải đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển, địa bàn khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh. Quy định này là mới, theo chúng tôi là nhằm kiểm soát, hạn chế các trường hợp đầu tư gây phương hại hoặc có thể gây phương hại đến quốc phòng, an ninh. 4. Quy định cơ sở pháp lý cho việc sáp nhập, chia, tách dự án Tại Điều 41 Luật Đầu tư 2020 đã quy định rõ hơn về căn cứ pháp lý cho việc sáp nhập, chia, tách dự án so với Luật Đầu tư 2014, cụ thể: Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư có quyền điều chỉnh mục tiêu, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư, sáp nhập dự án, chia, tách dự án thành nhiều dự án, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của nhà đầu tư. dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp, hợp tác kinh doanh hoặc các nội dung khác phù hợp với quy định của pháp luật.  Đây là điểm mới cần được Nhà đầu tư quan tâm bởi Luật Đầu tư 2014 không quy định rõ các trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư và cơ quan cấp phép phải xem xét, xin ý kiến ​​các cơ quan liên quan. Điều này dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết và ảnh hưởng đến việc sáp nhập, chia tách dự án, sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn thành lập doanh nghiệp.  5. Bổ sung quy định về trường hợp cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt dự án đầu tư Tại Điểm đ Khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư 2020 bổ sung quy định trường hợp Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoạt động một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư nếu nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư dựa trên giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của Luật Đầu tư. Luật Dân sự. Quy định này nhằm kiểm soát, hạn chế tình trạng “đầu tư núp bóng”. Tuy nhiên, để áp dụng quy định này, cần phải làm rõ hoặc lưu ý những điều sau: - Tiêu chí xác định thế nào là giao dịch dân sự giả tạo; - Cơ quan chức năng xác định giao dịch dân sự giả tạo; - Rủi ro mà nhà đầu tư và cơ quan cấp phép có thể gặp phải; - Khó khăn trong quá trình làm thủ tục đầu tư do cơ quan cấp phép có thể yêu cầu nhà đầu tư giải trình về tài sản, đất đai, vốn… Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về những vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng M&A. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/

  Những quy định mới của Luật Doanh nghiệp ảnh hưởng đến Hợp đồng M&A - Chủ thể chính trong các Hợp đồng M&A là các doanh nghiệp. Cho nên pháp luật doanh nghiệp điều chỉnh trực tiếp các vấn đề liên quan đến tư cách của các chủ thể trong Hợp đồng. Luật Doanh nghiệp 2020 thay đổi một số các quy định liên quan đến tổ chức, cơ cấu và quyền lợi của các cổ đông so với quy định cũ, Bài viết này sẽ làm rõ cho các đọc giả các vấn đề thay đổi của Luật Doanh nghiệp ảnh hưởng đến Hợp đồng M&A. (Đọc giả tham khảo Phần I: Hợp đồng M&A là gì ? tại đây) 1. Quy định về thay đổi quyền của nhóm cổ đông trong công ty cổ phần Tại Khoản 2 Điều 115 Luật Doanh nghiệp 2020 giảm điều kiện về tỷ lệ sở hữu cổ phần phổ thông từ 10% xuống 5% và bỏ yêu cầu nhóm cổ đông phải có yêu cầu liên tục ít nhất sáu tháng để thực hiện các quyền quy định tại Khoản 2 Điều 115 Luật Doanh nghiệp. Điểm sửa đổi này là phù hợp với thông lệ quốc tế và giúp nhà đầu tư chủ động, thuận tiện hơn trong việc quản lý, kiểm soát các khoản đầu tư của mình tại Việt Nam. 2. Hoàn thiện, bổ sung các quy định liên quan đến tổ chức công ty cổ phần Quy định về cơ cấu tổ chức của công ty cổ phần được điều chỉnh để phù hợp với thông lệ chung và minh bạch hơn về vị trí, vai trò của các cơ quan như Ban kiểm soát, Thư ký công ty… Tại Điều 166 Luật Doanh nghiệp 2020, quyền khởi kiện của cổ đông đối với người quản lý cụ thể là bỏ quy định cổ đông phải sở hữu cổ phần phổ thông trong thời hạn liên tục 06 tháng. Điều 165 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định và nâng cao trách nhiệm của người quản lý công ty. Những thay đổi trên nhằm tăng cường các biện pháp bảo vệ nhà đầu tư và làm cho Luật Doanh nghiệp phù hợp hơn với thông lệ chung. 3. Bổ sung quy định về chứng chỉ lưu ký không có quyền biểu quyết Tại Khoản 6 Điều 114 Luật Doanh nghiệp 2020 lần đầu tiên quy định loại chứng chỉ lưu ký không có quyền biểu quyết, qua đó giúp tạo lập và đa dạng hóa các công cụ đầu tư của nhà đầu tư. 4. Bổ sung quy định về quyền biểu quyết của cổ đông ưu đãi biểu quyết Tại Khoản 6 Điều 148 Luật Doanh nghiệp 2020 cũng quy định về quyền biểu quyết của cổ đông ưu đãi biểu quyết đối với những nội dung làm thay đổi bất lợi đến quyền lợi và nghĩa vụ của cổ đông ưu đãi biểu quyết. Quy định này cũng nhằm bảo vệ tốt hơn cho nhà đầu tư sở hữu cổ phần ưu đãi. Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về những vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng M&A. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/

Hợp đồng M&A là gì ? - Trong sản xuất kinh doanh, các công ty, doanh nghiệp thường liên kết với nhau tạo ra tiềm lực cạnh tranh nhằm nâng cao lợi nhuận. Các liên kết này thường được thực hiện bằng hợp đồng M&A, cách thức là các doanh nghiệp bắt tay với nhau tạo nên một thực thể mới. Các mối cộng sinh này tối đa hóa giá trị doanh nghiệp, tạo nên một pháp nhân lớn mạnh hơn so với các pháp nhân khác tồn tại cùng ngành, dễ dàng thâu tóm miếng bánh thị trường. Dưới đây, công ty Luật Vietlawyer xin giới thiệu cho người đọc về các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng M&A  Hợp đồng M&A được định nghĩa là hợp đồng bao gồm chuyển nhượng có chủ ý quyền kiểm soát và quyền sở hữu của các doanh nghiệp được tổ chức trong một hoặc nhiều doanh nghiệp. Hợp đồng M&A bao gồm sáp nhập (Mergers) và mua lại (Acquisitions). Sáp nhập mô tả hai doanh nghiệp hợp nhất, trong đó một trong hai doanh nghiệp không còn tồn tại. Mua lại mô tả một doanh nghiệp có được phần lớn cổ phần của công ty được mua lại. Doanh nghiệp được mua lại vẫn giữ nguyên tên và cấu trúc pháp lý của mình. Dựa trên hai hoạt động chủ yếu trên có thể chia hợp đồng M&A thành các hình thức sau: Sáp nhập doanh nghiệp: hai công ty hợp nhất và một trong hai không còn tồn tại. Mua lại doanh nghiệp: Một công ty mua lại đa số cổ phần của công ty được mua lại, công ty vẫn được giữ nguyên tên và cấu trúc pháp lý. Hợp nhất doanh nghiệp: Hợp nhất dẫn đến việc hình thành công ty hoàn toàn mới, các cổ đông của cả hai công ty chấp nhận việc hợp nhất và nhận cổ phần của công ty mới. Mời thầu doanh nghiệp: một doanh nghiệp mua lại chào mua công khai, liên hệ trực tiếp với các cổ đông của một công ty và đề nghị mua một số lượng cổ phiếu của họ. Mua lại tài sản doanh nghiệp: Một doanh nghiệp mua lại tài sản của một doanh nghiệp khác. Mua lại Hội đồng quản trị: Một doanh nghiệp mua lại quản lý lãnh đạo của một doanh nghiệp khác. Nếu dựa trên mối quan hệ giữa các doanh nghiệp trong hợp đồng M&A có thể chia thành 4 loại : Hợp đồng cùng ngành (quan hệ ngang): Diễn ra đối với các doanh nghiệp cùng cạnh tranh trực tiếp và chia sẻ dòng sản phẩm thị trường. Hợp đồng quan hệ dọc: Diễn ra đối với các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng như giữa một công ty với khách hàng hoặc nhà cung cấp của công ty đó. Hợp đồng mở rộng thị trường: Diễn ra đối với các doanh nghiệp cùng bán một loại sản phẩm nhưng ở các thị trường khác nhau. Hợp đồng mở rộng sản phẩm: Diễn ra đối với các doanh nghiệp bán những sản phẩm khác nhau nhưng cùng chung một thị trường. Hợp đồng mở rộng kiểu tập đoàn: Diễn ra khi các doanh nghiệp không có cùng lĩnh vực kinh doanh, nhưng muốn đa dạng hóa hoạt động kinh doanh đa ngành đa nghề. Có rất nhiều lý do thương vụ M&A được xác lập như hợp lực giúp tăng khả năng hoạt động kinh doanh, hiệu quả hoạt động kinh doanh; tăng thị phần bằng cách mua lại doanh nghiệp theo một mức giá nhất định; tăng sức mạnh định giá chuỗi cung ứng và loại bỏ cạnh tranh trong tương lai và giành được thị phần lớn hơn.  Trên đây là chia sẻ của Công ty Luật VietLawyer về những vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng M&A. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/