Các phương pháp định giá đất mới trong Dự thảo Luật đất đai 2023 - Dự thảo Luật đất đai sau 2 lần trình Quốc hội cho ý kiến, dự thảo tiếp tục được cơ quan soạn thảo nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện. Trong đố, chế định về các phương pháp định giá đất được quan tâm, tác động trực tiếp đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Nguyên tắc định giá đất theo thị trường được đề cập từ những dự thảo đầu tiền của Luật đất đai. Nguyên tắc được nêu ra trong bói cảnh thị trường đất đâi tại Việt Nam vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Một là khung giá đất Nhà nước ban hành, sử dụng để tính tiền đóng thuế và tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất.
Dự thảo Luật đất đai đề xuất bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường. Trong bản Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đã quy định cụ thể 4 phương pháp giá đất và cho phép Chính phủ quy dịnh phương pháp đinh giá mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
I/ Phương pháp so sánh
Là phương pháp xác định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trử giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
II/ Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập ròng hằng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp.
III/ Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng VND kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (tính từ 1.1. đến hết 31.12) trước thời điểm định giá.
IV/ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất dựa trên quy đổi dòng thu nhập hàng năm trong tương lai về hiện tại thông qua tỉ suất vốn hóa hoặc tỉ suất chiết khấu phù hợp
Ngoài ra bổ sung thêo một phương pháp định giá mới chưa được đưa vào dự thảo sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thương vụ Quốc hội là xây dựng Bảng giá đất theo khu vực, vị trí. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá dất lần đầu để công bố và thực hiện từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Cách áp dụng phương pháp định giá đất định quy định như sau:
- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá thửa đất, khu đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh
- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp mà xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp định giá theo phương pháp so sánh
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp định giá theo phương pháp so sánh
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh; xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng
Trên đây là chia sẻ của Công ty luật VietLawyer. Với kinh nghiệm nhiều năm trong mọi lĩnh vực pháp lý nếu khách hàng là cá nhân, tổ chức có nhu cầu tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp lý khác, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua website https://vietlawyer.vn/
